In Abgrenzung zum Wohnraummietrecht handelt es sich bei Arztpraxen um Gewerberaummietverträge, die es selbst für Juristen in sich haben können.
Insbesondere haben die Mieter keinen besonderen Schutzstatus wie bei Wohnungsmietverträgen.
Was passiert, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ohne Verschulden des Vermieters beeinträchtigt oder gar unmöglich wird, weil es kein Heizöl gibt oder wenn infolge von Gasknappheit die Beheizung zumindest beeinträchtigt ist? Handelt es sich um einen Mietmangel? Kann der Mieter darüber hinaus sogar Schadenersatzansprüche geltend machen?
Die Situation ist weder für die Vermieter- noch für die Mieterseite einfach. Die nächsten Betriebskostenabrechnungen werden auf die Ärztinnen und Ärzte zukommen. Nachzahlungen werden auf der Tagesordnung stehen und das Bedürfnis, sich doch einmal mit der ungeliebten und schwer verständlichen Betriebskostenabrechnung zu befassen.
Es besteht kein Grund zur Panikmache, aber es ist geboten, sich der Problematik bewusst und ggf. aktiv zu werden.
So stellt sich beispielsweise bei Mietvertragsverhandlungen die Frage, ob die vom Vermieter gewünschen Index-Anpassungen beim Mietzins wirklich so optimal sind. Corona und der Urkrainekrieg haben auch zu deutlichen Erhöhungen des Verbraucherpreisindexes geführt. Für Mieter kann sich die Frage stellen, ob der Mieter sich extrem steigenden Index-Mietanpassungen mit Erfolg widersetzen kann. Die Sache ist nicht einfach, denn der Vermieter verhält sich ja vertragstreu, wenn er die Miete – basierend auf den getroffenen Vereinbarungen – erhöht.
Mietverträge ggf. nachverhandeln
Es gibt in der aktuellen mietrechtlichen Literatur Vorschläge für die Vermieter sowie die Mieterseite – je nach Interessenlage – wie man die hier angesprochenen Risiken bei Vertragsgestaltungen zumindest eingrenzen kann. Da ist von temporären Mietreduzierungen bis hin zu Sonderkündigungsrechten die Rede. Auf Vermieterseite kommt insbesondere der Ausschluss von Schadenersatzansprüchen in Betracht, wenn unverschuldet keine Wärme geliefert werden kann. Bei Neuverhandlungen, aber auch bei Verhandlungen über Nachträge zum bestehenden Mietvertrag, sollten derartige Aspekte bedacht werden.
Gewerberaummietverträge unterliegen auch besonderen Schriftformerfordernissen, wenn sie über einen längeren Zeitraum gelten sollen. Es sollten niemals ungeprüft irgendwelche – meist veraltete – Muster zugrunde gelegt werden. Insbesondere sollten potentielle Mieter auch prüfen, welche Nebenkosten abrechenbar sein sollen und wie die Umlegung erfolgen soll. Im Gewerberaummietrecht herrscht hier weitgehend Vertragsfreiheit. Nicht zuletzt sollten Ärztinnen und Ärzte gerade dann, wenn sie alleinige Mieterin / Mieter sind, daran denken, dass Sonderkündigungsklauseln z. B. bei Berufsunfähigkeit etc. vereinbart werden.
Mietverträge werden regelmäßig für mehrere Jahre fest abgeschlossen und sind dann ordentlich nicht mehr kündbar, so dass entsprechende Arztklauseln nicht vergessen werden sollten. Regelmäßig lassen sich die Vermieter auf solche Klauseln ein, denn sie wissen, dass sie es auf Mieterseite mit seriösen Mieterinnen und Mietern zu tun haben.
